
去年底深圳核心地段一众豪宅开盘,在长期低迷的楼市环境下,开盘价不断创新高。高价开盘后卖的还挺好,你说气人不气人。

深圳核心地段新房开盘价持续创新高,销售还很不错,产品迭代是重要原因之一。过去深圳开盘价创新高的新房全部是还未验证的全景仓住宅,一种新的住宅形式,居住还有待验证。但是外观非常好看,情绪价值拉满,给房价加分不少。
事实证明,好的产品一开始就能给购房者加分,如果入住后还能保持,入住后产品体验也很好,价值还能持续上升。
购房者在买房的时候很容易忽略掉这一点,很容易分不清什么是好产品,什么是差的产品,容易在选择的时候出错,特别是买没有展现出全貌的新房时。
过去深圳很多同片区的新房开盘价很高,新房入伙没多久,二手房在市场检验的时候,价格卖不过周边更老的房子。同样在一个片区的楼盘,片区的优质楼盘和片区非优质楼盘差价会拉开,越往后差价拉开的越大。
房产的位置很重要,好的产品也非常重要,在好位置的基础上建好产品,好产品在房价中的占比越来越高。
比如红山片区的水榭春天和1866,楼龄约15年,截止到目前二手房价还是片区最高的。同片区2014年开盘的中海锦城,当时开盘均价约3.3万元每平方米,当时中海锦城开盘价创片区新高,销售异常火爆。同期的水榭春天和1866二手房成交价约3万元每平方米,房价和热度均低于中海锦城。现在回头看,楼龄更老的水榭春天和1866二手房成交价约6.5万元每平方米,楼龄更新的中海锦城约5.6万元每平方米。
如果说以上是因为位置较远,不够明显,还有更明显的对比。比如红山片区2018年开盘的宝泰雅苑,开盘均价约6万元每平方米,当时隔壁的水榭春天成交价约6.6万元每平方米,两个楼盘差价约10%。7年时间过去了,现在回头看,宝泰雅苑二手房成交价已经跌破5万元每平方米,1866二手房成交价还保持在6.5万元每平方米,短短几年,差价已经拉开超过20%。
还有很多的例子,比如科技园北区的华润城,目前接近的房子和科技园南区差不多,整体华润城价格更高,未来华润城大概率会跑输科技园南区接近的楼盘。
同样也有因为产品交付比较好,价格坚挺的新房。比如北站片区的超核中心润府,在过去一年龙华新房和二手房整体都在降价的情况下,还能维持二手房相对稳定的成交价,得益于交付更好的产品,不过超核中心润府接下来要持续保持产品的优势,还需要更好的维护。更直观的还有华润城的润玺和润府,位置一样,二手房成交价相差巨大。
比如这两年开盘的新房大学城的汉园茗院,龙华的幸福城臻园等等,现在和片区其它住宅差不多,甚至低于片区其它住宅,未来一定会在片区目前的住宅中拉开差距。
在深圳买房,同样的位置,不一样的产品未来差价会拉开的越来越大,过去和现在长时间的对比是确定的,这一点购房者一定要认识到。更重要的是,购房者要学会分辨产品的好坏,好的楼盘不一定是新楼盘,一个底子规划好的楼盘,全体业主维护好的楼盘,是可以穿越周期,购房者在买房的时候,要从楼盘整体的框架,单元格局,户型方方面面的做对比。
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